难道三四线城市的人,就不配好产品吗?

2019-10-18来源:admin围观:55次

不知道大家有没有这样的感觉

就整个市场氛围来看,最近几年市面上越来越缺乏好的产品了,当然,对于很多品牌开发商来说,确实不会故意把产品做差,但整个环境做好产品的基因土壤确实变的越来越稀薄

除了我们肉眼可见的最近愈演愈烈的各种维权活动

还有一种我叫做是“隐形的降配”

比如大量的房企对三四线城市拓展时的态度,说的好听一点叫降维打击,说的不好听一点就是产品上没创新,对三四线城市缺乏应有的尊重

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房企对付三四线,其实是有“利器”的

在2018年以前,“高周转”就像是一把利器一样,在三四线所向披靡,也是被各个咨询公司拿来当做给房企培训的各种噱头

当然,后来因为种种原因换了另一种不太一样的说辞

比如快速规模化,一二线城市的土储有限但房企为了提高销售额提高排名,那就全力拓展三四线城市

虽然房企已经采用了极快的周转周期,而且项目看上去也卖了还不错的价格,但是依然在购买面粉这个环节遇到了问题,土地价格涨幅太快

所以从某种程度上看,开发商很难依靠自我现金流周转完成企业资金的自我闭环

于是,为了最大程度的拓展规模,就必须上杠杆加速奔跑,于是,大量的房企负债率都高到惊人

其实,这样通过高负债强扩张的方式,在2016年和2017年的时候,面对上行的行情,没什么大问题,但谁都没想到市场的热度会消去的这么快

风口不在了,房子不好卖了,但债务还得偿还,怎么办

唯一的做法就是把剩余的一些项目盘整盘整,该快点卖的卖,该转让的转让,以及停止盲目扩张

给我们最大的直观感受就是房企在三四线城市表现出来的“打一枪换一个地方”,就是不会深耕一座城市,一个项目赶紧做完,然后卖掉走人

这样做的好处就是可以快速回笼资金,坏处就是对于很多三四线城市而言,由于房企从一开始就没打算深耕,所以很多产品的品质感也就无从谈起

我也跟很多一线房企品牌的区域负责人聊过天,他们其实说的也很直白,三四线城市经过这些年的发展,也确实积累了一批量的客户,但这些当地的土豪其实并不太懂产品

那么,对于房企来说,最省钱的方式就是直接把一二线城市的产品直接复制或是移植到三四线城市即可

对了,就是文章开头说的降维打击,用一二线城市几年前的产品线,原封不动的复制到三四线城市去

也就是说,三四线城市只能享受到一二线城市4年前的产品,周而复始,所谓的因地制宜客研调查,很多时候也都只是走个过场而已

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一二线城市当然很好,也值得房企投入巨大的精力,但说实话,到了现在这个阶段,随着一二线土地成本的越来越昂贵以及限价的超高力度和各种购房资格的约束

我们或许可以把目光慢慢的移向一些三四线城市

当然,我说的自然不是那种经济规模可能只有几百亿或是人口只有三四十万人没啥产业的,比如鹤岗这样的人口流出城市,最好碰都别碰

但三四线中的一些顶级头部城市,在整个未来,确实有比较大的发展潜力

但三四线城市零零散散加起来也有数百个了,怎么选择其中的优秀城市,我觉得有几点大家可以重点去关注下

最简单的辨别方法,就是看百强县排名在TOP20的城市,这些城市的GDP很多甚至都超过了中西部地区的一个市

当然,这也仅仅是一个方向,还需要辅助多个维度一并考量

比如城市发展的下一个阶段是城市群的发展,特别环一线城市,看能不能受到上海和北京的照顾,就看这些城市在不在大城市的高铁“一小时经济圈”

还有就是城市的经济实力要很强劲,产业要比较发达,这样整体的人口才会呈现持续的流入状态,人口多,需求量就大,有了房源出来才能卖的掉,从而形成房屋有买有卖的正循环

其实,也正是因为这样的原因,所以我们看到虽然同样都是百强县,但头部几个县级城市的聚集效应却越来越明显

为什么说,这些头部的三四线城市是值得房企进一步重视的

首先是这些三四线城市内部的客群购买力是非常强大的,同时,受到长三角一体化的影响,整体的人员流动性也变的越来越强了,不管是民间旅游还是商务活动,都变得非常频繁

也正是如此,这些头部三四线城市的人就逐渐形成了自己的审美观,他们对于房子本身品质的好与坏其实是有较强的辨别能力的

与此同时,越来越多的头部房企正在慢慢重仓这些百强县的TOP城市,他们正在越来有选择性的下沉

主要选择的就是那些基本面还不错,处于头部的那些三四线城市,最最主要的是,当地政府还得有非常好的控盘能力

我们以江阴举例

早在2016年,江阴市委书记陈金虎就提出了“1310工程”的规划,简单概括说就是在十三五期间,在江阴全市范围内实施城乡建设十大重点工程

主要涉及到江阴的轨道交通、江阴公园、环山、绿道、断头路、历史街区文化打造,并建设市民中心、儿童妇女活动中心、医院、学校等

这样的城市规划能级是非常高的,你如果仔细看的话,会发现“1310工程”起到了两个作用,一是抓手,就是直接把整个城市串联起来,做大城市能级,二是补漏,把原先不足的地方给直接补起来

在“1310工程”工程规划的带动下,有几个变化是非常的显著

来自无锡的这条S1快轨线,已经开始动工了,直接贯穿了江阴的南北,激活了江阴的整个城市架构和脉络

同时,与南京、上海相连的南沿江城际也已开工,江阴对外联系将越来越密集

强规划带来的连锁效应也让原先强劲的民营经济也有了更为强大的后盾

目前江阴共有10家企业入围“中国企业500强”,17家企业跻身“中国制造业500强”,各类“500强”企业占据了全国的三十分之一

可能让你更加惊讶的是,江阴共有境内外上市公司49家,新三板挂牌企业55家,上市公司总数占全国县级市首位

由于上市公司总量过多,导致在资本市场有个名词,叫“江阴版块”,比如我们很多人都听过的海澜之家,阳光集团等,其实都出自江阴

所以从GDP的规模发展看,从“1310工程”规划开始的2016年开始,江阴与昆山的距离都在逐年缩小,直至今年,江阴的GDP规模大概率会首次超过昆山,成为县域经济的TOP1

对于江阴而言,这个GDP规模冲上第一带来的肯定是极大的关注度以及对自我的更严格要求,而一旦产生了关注度,则更多资源都会慢慢的涌入到前期这个不怎么受关注的小县城中,从而形成更大的正循环效应

因此,当我们反过来再来看“1310工程”时,就更能深刻体会到该规划对于江阴这座城市的意义

就仿佛为整个江阴城市的发展注入了一针“强心剂”

当然,跟全国很多三四线城市一样,随着江阴城市的不断发展,市中心的版图也是在不断扩张的,城市的能级也正在向外渗透,发生着剧烈的变化

作为城乡建设“1310工程”中重要的一环,锡澄运河公园的建设牵动着很多江阴人的心

因为,这是江阴实现市域范围外拓的第一步,当然,最主要的就是要拉近江阴锡澄运河两侧的距离,实现版块发展的均衡性

所以我们看到江阴规划了塘前路桥和毗陵路桥等7座横跨运河的大桥,从而形成更大的城市中心

这些桥梁不仅将城南和城西版块更为高效的联为一体,同时也成为了锡澄运河景观轴线上的重要节点

江阴也在此重点规划了“一江一河”的改造方案,一江就是指长江,一河就是指锡澄运河,将此作为滨江亲水工程的重要环节

在这片政府重点打造的片区中,分布了滨江景观区、城市功能区、城市生活区等,同时,这里离江阴传统的繁华商圈又很近,不管是到八佰伴还是步行街,也都非常方便

对于城市扩容而言,这就意味着运河公园将会成为城市的发展的潜力版块,未来有大批量的土地将进行出让,这对于房企来说是个机遇,比如旭辉,已经在这边有了2块地的储备

就是在这样的悄无声息中,江阴正慢慢实现着自己城市能级转移

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而在这个过程中,随着城市能级的逐渐提升,江阴也吸引了越来越多的品牌开发商进驻,比如万科,金茂,旭辉等

我们还是拿旭辉举例,因为实在太典型

我们看到旭辉对待江阴这座三线城市,充满了深深的敬畏感

目前旭辉在江阴有三个项目,分别是澄江府、公元项目以及大卖场运河公园项目,值得注意的是,这三个产品互相之间是完全独立且不复制的

在不同的城市、不同的城市板块、面对不同的城市客群,旭辉这家开发商真正做到了因地制宜的打造不同的项目,让在江阴的项目真正的符合江阴人对于好房子的期许

之所以能够更好的做到这点,与其他开发商不同的是,旭辉进驻三四线城市是以“物业打头阵的”

作为江阴唯一提供七级物业的公司,旭辉自有的永升物业数年前就承接了八佰伴澄星店项目,后又拓展了阳光国际花园项目等,整个口碑也都是爆棚的

当别人都在传递着地产建成后带来的物业是多么美好时,旭辉通过物业前期多年的沉淀,更进一步加强了对本地客户的了解,从而更好的反哺开发商

因此,当金茂和万科最近一年踏进江阴时,旭辉其实已经累积了足够多的对本地客户深层次的理解能力

让旭辉看到了在江阴这座城市,客户真正需要的是什么

对比其他城市,江阴有着更多三代同堂的家庭,所以旭辉成为了在江阴首个尝试了超大面宽L厅设计的开发商,下一步则是把最新一代的CIFI6巨厅产品引入江阴,让江阴真正享受到最先进的户型设计

对比其他城市,江阴的智能社区仅仅停留在智能家居阶段,为了让业主生活更加的舒心,旭辉坚定不移的在江阴成为了首个实施智慧社区的开发商

对比其他城市,江阴社区景观园林仅仅停留在观赏阶段,为了让客户享受到更好的邻里氛围和景观空间,旭辉在江阴采用了第三代互动式景观园林

类似这样的细节很多,本身也都很琐碎,很多开发商在其他城市也都能做到,但就是因为城市能级不够,到了三四线城市也就忽略了

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我其实还真的蛮期待房企对于三四线城市可以有更深层次的理解,并愿意深耕耐下心来做出好的产品

因为随着一二线城市的地价越来越贵,对于开发商而言,其实整体创新和试错的空间是会被压抑的,而三四线城市,反而可以成为开发商有所作为的新区域

特别是一些类似于江阴这样处于头部的三四线的城市,其实还隐藏着足够多的购买力

到了这个时候,他们也该享受到更好的配置和服务了

以上为正文,来自R先生

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